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政府代管老屋 你話得唔得
長堤老建筑?;す娑ㄕ髑笠餳?,專家擔心“代管”會遭遇類似碉樓開發問題
 
作者:熊曉艷 孫振飛 來源:南方都市報 發布日期:2014/9/5 本文關鍵詞:政府,代管老屋,長堤,老建筑,專家,碉樓開發問題
 

8月27日晚,堤東路。夜幕降臨下的堤東路夜景。很多老屋已破敗凋敝,存在嚴重安全隱患。

近日,江門市住建局公布了《長堤歷史風貌區及其歷史建筑?;す娑?征求意見稿)》(以下簡稱“規定”),并于8月15日至9月15日向市民征求意見。若方案通過,未來長堤歷史風貌區將建?;っ?,無主歷史建筑由政府代管兩年,若無人申領將收歸國有。有專家表示政府代管會增加壓力,擔心會遇到類似開平碉樓開發中的問題,引發眾多業主回來跟政府簽約。并建議該片區可以經營小商品,不太適合高端商業模式,因為江門消費能力有限。

而記者實地走訪了這些老屋,發現多破敗凋敝,存在嚴重安全隱患;現在里面居住的多是老年人,年輕人則搬到整潔明亮的樓房去居住。有的老人擔心“房子轉讓給政府,就沒有地方住了?!?/p>

現狀百年老屋多超耐用年限

長堤路歷史風貌區內有多少老屋要?;??據江門市住建局介紹,目前市規劃局正委托華南理工大學建筑學院開展房屋普查工作,暫未有確切數據。而多年來該局已收歸管理的公房共985幢975戶,建筑面積達17.62萬㎡。其中,住宅面積11.25萬㎡,非住宅6.37萬㎡,每平米租金約3元,居住在該片區的住戶一般為中低收入的老人。

據了解,風貌區區域的房屋大多數是混合結構和磚木結構,建筑風格可歸納為3種:一是以傳統民居精美灰塑為代表的廣府鄉土建筑,以石灣直街周邊及墟頂周邊傳統村落為主,二是以長堤風貌街片區為代表的騎樓建筑群落,三是以啟明里和余慶里為代表的僑鄉建筑群落。

這些承載了江門600多年歷史的老建筑群,已存在嚴重隱患。市住建局指出:“街區內的建筑大部分已超過房屋的耐用年限,加上這一地帶多屬軟土基礎,大多以木樁為基礎的房屋普遍存在樁頭霉爛失效、基礎不均勻沉降嚴重、及瓦面桁木條霉爛、斷裂、白蟻柱蝕等問題,直接危及結構安全和使用安全?!?/p>

同時,該片區磚木結構房屋大多是耐火性極低的紙板間房。市住建局稱:“因無獨立的廚房和衛生間,不少居民會在紙板間房內生火煮食,居民用電的電線還普遍存在老化和亂拉亂搭現象,存在較大的消防安全隱患。加上消防市政設施缺乏和道路狹窄,將影響火災搶救?!?/p>

而目前,市住建局對于歷史街區房屋的修繕等,暫未有政府相關補助標準。市規劃局也稱,目前正在草擬《歷史街區房屋?;ず托奚曬ぷ骷際豕娑ā?初稿),將對修繕的報建程序作出規定,此后會公開征求部門和公眾意見。

踏訪老宅中多是老人在居住

今年88歲高齡的顏伯從2歲起就住在三祝里街14號了,他的房子早年曾進行了翻修,并加建了二樓。而與其老屋相隔僅一米寬的是一座荒廢的青磚屋。

“房子空了好多年,這里比較潮濕也不方便,很多人從這里搬去住樓房?!毖詹彰老透嫠嘸欽?,小時候老屋里住的都是親戚。她表示,如果政府考慮重新修繕、代管這些舊屋,親友應該都會比較容易接受,“好過一直空著爛在這里”。

新盛街老屋的陳婆婆住在老區已20多年,她不愿搬去女兒買的樓房,說老街區離市場、醫院都近,比較方便?!案舯諍枚嗑擅穹慷祭昧?,很多年輕后代不想在這些老巷子住,也懶得修整?!?/p>

雖然這些屋子都空爛在一旁,但陳婆婆說大多都有屋主或委托人在看管?!安還鄖罷廡┓孔硬ê芨叢?,很多可能涉及到幾房兄弟,每次說到修整房子,大家都沒法達成一致意見。如果你沒有能力修,政府幫你修也挺好的?!?/p>

根據《規定》,對于荒廢而又不想修葺老宅的,可以轉讓給政府或委托政府代管。但獨居在老房的譚婆婆卻擔憂,她20多平方米的老房是單位為其購買的職工房,下雨天容易漏水?!叭綣馨鏤夜芾硨托奚墑嗆檬?,但要轉讓給政府,我就沒有地方可住了?!?/p>

焦點

無主建筑政府能否收歸國有?

即將出臺的《規定》指出,對于許多無主歷史建筑,即所有權人下落不明又無法確定繼承人或合法代理人的,則將由市住房建設主管部門代管兩年,并公告認領。代管期內若有人認領并審查屬實,將予以發還;若期間因舊城改造而被依法征收的,將按政府托管方式處理。代管期滿卻無人認領的,將收歸國有,但此后若繼承人出現,仍可依法索回。這些規定是否有法律依據?無主建筑與有主卻找不到人的建筑之間有無差別?廣東三良律師事務所羅君麗律師對此進行了解讀。

南都:無主建筑根據程序收歸國有是否有法律依據?

羅君麗:對于從未有過登記的無主建筑,《規定》的條款符合相關法律依據。

根據《民事訴訟法》的規定,對于沒有辦法確認是否有所有權人(如房管局無登記等)的建筑,才可合理推斷為無主建筑。此時,法院應當進行1年的公告期,在公告期內無人認領的,可以判定財產無主,收歸國有或集體所有。

判定財產無主后,原房屋所有權人或者繼承人出現,在知道或應當知道該判決之日起的2年內應當向法院提出撤銷原判決的請求。自該判決生效之日起20年內,原房屋所有權人或者繼承人仍未向法院提出撤銷原判決請求的,將喪失勝訴權。

南都:無主建筑由政府代管后收歸國有是否有先例?

羅君麗:無主建筑與有主但找不到人的建筑是兩個概念。目前,我國內地并無類似法律規定,故此《規定》中關于所有權人下落不明的情況下、政府代管2年后可以取得所有權的規定,其合法性有待商榷。

如果在明知該建筑物是有所有權人的———例如在住建局檔案中已有該歷史建筑的房屋登記信息,無論該所有權人是否下落不明,政府均不可申請認定財產無主,否則可能侵犯他人物權。

同時,對于無主建筑或所有權人下落不明的,如果政府出于歷史文物?;さ哪康畝苑課萁辛誦奚?,當房屋所有人出現后,作為受益者應向政府支付修繕、管理等相關費用。

專家說法

代管壓力大,政府要慎重

被提及開發多次的長堤路歷史風貌區適合何種商業模式開發?為何江門此前未出臺類似的規定?針對此五邑大學副教授梅偉強表示,江門因未成為旅游目的地,欠缺消費力,并不適合模仿佛山嶺南天地模式。同時,隨著政府對歷史建筑代管的放開,未來也可能會面臨資金壓力。

梅偉強稱,江門從元末到民國大約經歷了四個階段,包括墟頂、石灣直街、北街和長堤路歷史街區,僅六七百年歷史。此次規定片區中有三個時期都涉及,將來建立名錄后將更方便管理。

“因為旅游業沒有開發起來,江門沒有足夠的消費力,不適合模仿佛山嶺南天地模式。去年我們也曾做過策劃,希望將市區內包括長堤路、五邑華僑廣場等地方串起來做一條旅游項目,后來沒有推行下去?!?/p>

梅偉強表示,這次《規定》如果通過,未來政府可能也會面臨很大的壓力,或者遇到類似開平碉樓開發中的問題。當人們看到立園被政府盤活后,很多業主回來說要跟政府簽約,后來政府用了社會認養的方式來放下包袱。隨著以后代管的房子越來越多,長堤路未來也可能遇到類似的問題。政府也要有選擇性,計算房屋修繕和開發的成本,考慮房子本身的價值。

采寫:南都記者 熊曉艷 攝影:南都記者 孫振飛

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