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20大標桿房企業績亮相 過半企業凈利潤率低于10%
 
作者:張旭 自曾暉 來源:新京報 發布日期:2014/9/5 本文關鍵詞:標桿房企,業績,企業,凈利潤率
 

2014年上半年,下行,是國內房地產市場的主基調。在現象層面,最直觀的下行表現為樓盤降價、土地流拍;在聯動影響方面,下行開始推動眾多城市放松限購,開始救市。

而作為市場中的一大主體,房地產企業在2014年上半年的表現究竟怎樣,給自己、給股東交上一份怎樣的答卷?當各大上市房企公布半年業績后,可以發現這份答卷并不是那么令人滿意。

過半企業凈利潤率低于10%

本周,新京報記者統計了萬科、恒大等20家在國內排名靠前的上市房企(萬達、綠地因未整體上市,未計算在內)的主要經營指標,包括營收、凈利潤、凈利率、凈負債率、持有現金等財務指標,以及銷售額和新增土地儲備情況。許多房企的業績指標表現出一些引人注意的傾向。

增收不增利,或者凈利增幅明顯低于營收增幅是不少房企面臨的實際問題。比較明顯的包括凈利水平處于行業領軍地位的中海,上半年凈利率下滑了8個百分點,凈利增幅比營收增幅低了約20個百分點。

蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示,53%的企業凈利潤已觸及10%紅線,預計明年房地產業就將成為中利行業。

房企銷售業績分化明顯

與此同時,20家標桿房企中,多數負債水平上升,這其中包括恒大、保利、金地等13家企業。某去年頻繁拿地的福建企業的負債率更是達到482.7%。蘭德咨詢總裁宋延慶還對記者表示,一些企業名義負債率雖然不高,但實際負債率卻很高,這背后有企業玩弄假股真債、變種信托等花招的原因。

在房企之間的橫向比較上,從最直觀的銷售業績來看,增長與下跌互見。有分析認為房企之間的分化趨勢也在加大。不少企業也已經從分化中看到機會。如金地就表示,部分過度加杠桿的中小企業可能在今年遭遇比較嚴重的償付?;?,這為財務穩健的一線企業帶來較好的并購機會。

當然,值得注意的還有,上半年,萬科、恒大等龍頭房企繼續轉型的步驟,開拓更多的業績增長點,這為企業的持續發展提供了更多動力源泉。

新京報記者 張旭 自曾暉

【解讀·營收】

大房企增收仍是主流

在新京報統計的20家較大的A股和H股上市房企中,16家企業上半年營收出現增長,其中遠洋地產漲幅最大,達到96%。4家房企營收出現下降,包括龍頭房企萬科以及招商地產、佳兆業和金科。

從統計樣本上看,上市房企營收增長仍然是主流。此外,平安證券等券商也預計房企全年業績仍將維持小幅增長。

龍頭房企萬科上半年營收略降是4年來首次出現。對于營收下降,萬科解釋稱因為超七成的竣工量將集中在下半年,上半年結算不多。對于全年業績,萬科預期樂觀。中期營收下滑明顯的金科股份,也表示因受期內結轉面積減少的影響。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為,房企之間營收數字的差異,主要是因為期內可結算資源多少不同。上半年結算的資源主要以去年銷售的為主,表現出明顯上漲的也是去年銷售上揚的結果。而這和上半年銷售業績高低并沒有太大關系。

同時,房企營收增減和凈利水平并不等同。萬科上半年營收下降,但結算凈利率與去年持平。宋延慶認為,房企普遍存在的還是增收不增利的情況,營收上升,但利率水平在下降。

【解讀·利潤】

房企利潤率下跌成趨勢

記者統計的20家龍頭房企半年報中,有15家的凈利潤實現了同比正增長,中國海外發展以85.5億元的凈利潤高舉中國最賺錢房企榜首,同比大增33.7%,恒大、萬科、世茂緊隨其后,上半年凈利潤都超過40億元。

從凈利潤增長速度來看,恒大速度最快,同比增速近40%,其次是中海、招商、遠洋,都錄得了超過30%的正增長;但仍有5家房企凈利潤出現了同比大跌,刨除資產價格重估后,綠城凈利潤跌幅達60%至6.61億元,金地大跌近50%,上半年凈利僅有1.58億元,創下龍頭房企中報的利潤新低點。

值得一提的是,由于項目成本普遍上升、而銷售價格下跌,今年期入賬的項目利潤較低,行業利潤率下跌成為普遍現象。毛利率方面,僅有佳兆業等少數房企毛利率出現上升,萬科毛利率跌至21.8%,成為6年來的最低點。

綠城金地等觸“紅線”

據蘭德咨詢提供的數據顯示,利潤率下滑是房地產行業的大趨勢,從2010年起,A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑,預計到2015年,行業毛利率將低于30%,平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

遠洋董事長李明此前曾表示,一般來說,20%的毛利率是比較低的,30%則是較高的,而25%在行業中處于正常水平,按此標準,已經有不少龍頭房企觸及“紅線”。

而今年上半年房企的凈利潤率更加“難看”?!壩饜恰敝瀉?,中期凈利潤率達到26.3%,位于龍頭房企的前列,但相比2013年同期仍大跌了8%;此外萬科為13.4%,保利為11%,恒大、碧桂園等多家房企則對凈利潤避而不談。

融創中國執行總裁汪孟德在中期業績會上表示,上半年,融創中國的凈利潤率可能只有6%-7%,代表了多數內地房企凈利潤率的尷尬情況。

【解讀·負債率】

房企負債率現攀升

負債率攀升成為房企中報的又一大共性。記者統計的20家龍頭房企中,除了萬科的負債率達到36.4%的優秀水平以外,幾乎所有的房企都出現了負債率的高增長。

其中最驚人的要數過去兩年間的福建“黑馬”、一直激進買地的某房企,2014年中期凈負債率高達482.7%,同比大增290%,成為A股負債率最高的房企。

保利地產中期凈負債率大增23%,達到118%,不僅是龍頭房企之首,也達到A股公司中高負債率的“紅線”,此外,恒大、綠城、華夏幸福等房企負債率的增幅也同比達到了20%或以上,凈負債率達到90%上下。

業內人士指出,值得一提的是,如恒大、碧桂園、佳兆業等多家在香港上市的內地房企,今年都頻頻通過發行永續債實現融資,或借新債還舊債,如果將永續債算在負債里,那么上述房企的負債率還將進一步飆高。

“房企中報有一個共同的趨勢,長期償債能力下滑、行業總體杠桿水平快速攀升”,北京中原分析師張大偉表示。

中原集團研究中心統計了40家房企2014年上半年的財務報告,從成本控制能力、資產周轉速度、長、短期償債能力和核心盈利能力五個方面進行了比較,發現超過50%的房企各項財務指標均同比走弱,同時長期償債能力下滑的房企占比高達70%,行業總體杠桿率在增長,意味著房企以往重資產的模式亟待轉型。

【解讀·銷售額】

“搶跑”房企銷售額勁增

在20家房企樣本中,銷售業績變化表現出明顯的不同。從數量上看,12家房企銷售業績增長,8家房企銷售業績下滑。銷售業績增幅最大的是泰禾,增長182%;銷售業績下滑較大的包括遠洋和華潤兩家。對此,業內認為和整個市場下滑大背景分不開?;籩玫卦誚饈蛻習肽暌導ㄏ祿背?,主要是由于市場因素和新推可售資源減少所致。

今年上半年,全國商品住宅銷售面積4.25億平方米,同比下降7.8%,不過和2012年同期相比仍有20.2%的增長。而不同企業的銷售表現也不一樣,萬科、恒大、碧桂園都有比較明顯的增幅。

北京中原地產首席分析師張大偉認為,房企的銷售業績增長,與其靈活的銷售策略密不可分。諸如北京萬科就表現出明顯的靈活性,在現行調控政策框架內積極銷售。同時,恒大、碧桂園等集中布局三四線城市的房企,銷售額漲幅都超過50%,這和部分三四線城市需求上升有直接關系。

而一些重點布局集中的房企,特別是布局在樓市下行“重災區”的,上半年業績就受到較明顯的影響,如綠城、遠洋等。綠城重點布局的杭州,遠洋重點布局的杭州、天津、大連,都是庫存量都比較大、上半年深度觀望的城市,影響了房企上半年銷售業績。

談到下半年的銷售策略,萬科、華潤、龍湖等都重點強調了諸如“積極銷售”、“推動庫存去化”等關鍵詞。

【解讀·現金流】

龍頭房企現金流缺口大

為了應對即將支付的到期債務,恒大、保利、碧桂園、中海等龍頭房企手中持有的現金也出現了增長。截至6月底,恒大所持現金總額640.3億元,連同未動用的銀行融資額度503.9億元,集團擁有可動用資金1144.2億元,恒大現金儲備也達到了歷史高點。

恒大集團董事長許家印表示,這是因為集團堅持“現金為王”的策略,2014年上半年,集團銷售回款突破528億元,下半年還將加快回款速度。

但是,也有部分房企,手持現金不足以支付未來一年內到期的債務,使得公司對銷售回款或貸款的需求依賴度較大。

除了手持現金外,由于銷售回款減慢,今年房企的經營性現金流也不樂觀。據同花順iFinD數據顯示,上半年滬深兩市146家的上市房企,經營性現金流量凈值為-1208億元,而去年同期為-584億元;有107家房企的經營性現金流量凈值為負數。

中金公司的數據顯示,其重點覆蓋的A股上市公司凈負債率達到106%,超越了2008年的高點,而在內地及香港上市的內地房企一年以內到期負債和在手現金之比分別為1.33 倍、1.56倍,僅略低于2008年下半年水平,資金流壓力逐步顯現。

中金預測,由于短期資金流壓力抬頭,在售庫存創歷史新高,預期開發商未來將逐步出現減價換量行為。

【解讀·土地儲備】

或變審慎拿地為伺機抄底

“審慎”、“謹慎”幾乎是每家房企在談到拿地策略時都會提到的詞匯。相對于去年,今年上半年房企在拿地策略上的謹慎確實落在了行動上。

在16家明確透露了今年和去年上半年新增土地儲備的企業中,8家房企拿地宗數和規模出現明顯下降。比較有代表性的有萬科、恒大、金地等。

談到影響房企上半年拿地熱情的因素,多位開發企業人士表示這和上半年樓市下行態勢、信貸環境偏緊有關。

對于下半年土地市場,不少房企都流露出尋求抄底的機會。中海地產就在中報中表示,伺機以低成本加大優質土地儲備的吸納;金地也認為,如果土地市場持續低迷,可能出現一些合適的投資機會。龍湖則認為,土地市場雖有冷卻趨勢,然而真正底部機會尚未到來。

同時,多個企業還透露出布局進一步向一二線城市傾斜的意向。恒大就表示,項目拓展向一二線城市適度傾斜;保利也稱,未來拓展將聚焦一二線城市、供需關系良好的三線城市。

至于一直專注于一二線城市的融創,以及融創入主的綠城,則將聚焦一二線城市進行到底。孫宏斌在參加綠城業績會時就提到,未來綠城將聚焦一二線城市,慢慢減少在三四線城市的布局。

(作者:張旭) 

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